Análisis del modelo de producción de vivienda para hogares de ingresos medios en la ZMG. Una aproximación microeconómica hacia la asequibilidad y la sostenibilidad

Abstract

El acceso a vivienda asequible para los hogares de ingresos medios se ha convertido en uno de los principales retos urbanos en la Zona Metropolitana de Guadalajara (ZMG), en un contexto marcado por la financiarización inmobiliaria, la gentrificación y el incremento sostenido del valor del suelo. Esta investigación analiza, desde un enfoque microeconómico y bajo criterios de sostenibilidad urbana, los factores que determinan el precio final de la vivienda dirigida a este segmento poblacional. La metodología combina análisis geoespacial y simulaciones financieras aplicadas a 32 predios reales localizados en áreas con cercanía a infraestructura de transporte masivo, bajo el enfoque de Desarrollo Orientado al Transporte (DOT). Los modelos incorporan variables como costo del suelo, normativa urbana, costos de construcción, gastos indirectos y rentabilidad esperada, permitiendo evaluar distintos escenarios de producción habitacional. Los resultados confirman que el valor del suelo constituye la variable de mayor sensibilidad en la determinación de la asequibilidad junto con la rentabilidad esperada de inversionistas o desarrolladores, mientras que factores normativos como COS, CUS o superficie del predio presentan una incidencia marginal. Asimismo, se identifica que, bajo las condiciones actuales del mercado, únicamente tipologías de superficie menor a 60m2 logran ubicarse dentro del rango asequible para el nivel socioeconómico C, siendo prácticamente inviable lograr asesquibilidad de vivienda para el nivel C-. La discusión teórica vincula estos hallazgos con la economía espacial, la teoría de la renta del suelo y la literatura crítica sobre financiarización urbana, evidenciando una contradicción estructural entre las políticas de densificación y la ausencia de instrumentos eficaces de regulación del suelo. El estudio concluye que la vivienda asequible no puede depender exclusivamente del mercado, y propone para líneas futuras de investigación, esquemas de colaboración público-privada como vía para avanzar hacia un modelo de producción habitacional socialmente sostenible.